房地产的“十年周期”说？
房地产市场有一种“十年周期”规律的说法，即房市大约每十年经历一次完整的周期波动。通常，年份尾数为0、1、2、3的年份是房市的低点，而7、8、9的年份则为高点。这一经验法则对投资者判断市场走向、把握买卖时机颇有帮助。自1983年以来，南加州的房地产市场在多数年份确实印证了这一规律，而近些年受税改、疫情和利率的影响，房市周期有所偏离。那么，下一个周期低点何时到来？

从1983到2024：房市周期循环的验证
笔者的朋友胡先生在1984年的时候，搬到洛杉矶。1987至1989年，南加州的房市一片繁荣，许多投资者纷纷买入。但实际上，这段时间房价已经到了高点，1989年后便开始下跌。这一周期完全符合“年份尾数为7、8、9的年份处于高点”这一规律，而90至94年则成为房市的低点，是房价的可以进场点。1997至1999年期间，房市表现平淡，投资收益一般。但在2000至2003年期间，房市迎来复苏，几乎是“怎么买怎么赚”的大好时机。2007至2009年的金融危机引发了房价的大幅下跌，市场再次回到低点，直到2010至2013年，才重新成为良好的买入时机。

税改与市场变动：2018年后周期偏差的成因
按“十年周期”推算，2019年房市本应进入低点，然而特朗普在2018年通过的一次税改政策带来了意外影响。这项税改将公司税从35%降至21%，促使大量美国跨国企业的海外收益回流。据估计，仅高科技公司就有约1.6万亿美元的利润积累在海外。税改后，企业纷纷将资金回流，用于股票回购和市场投资，使得股市和房市在2019年并未如期下跌，而是持续高位运行。

疫情与利率的推动：2020年的意外上涨
2020年初，新冠疫情爆发，美联储紧急将利率降至接近零的水平，进一步推动了房市的上涨。尽管本应出现的周期性回调在此阶段被打破，低利率环境反而促使房价持续攀升。至2024年，房市已经出现明显的“高点过高”迹象，价格涨幅达到了令人难以负担的水平。

2025-2026年房地产市场的走向预测
未来几年房市的走向将受到利率、库存和经济状况的影响。过去几年，三分之一的房屋贷款是以低利率获得的，因此，许多业主选择持有房产，导致市场库存相对紧张，这一现象即使在利率较高的环境下，也未能导致房价显著回落。然而，2025年和2026年若利率出现回落，同时经济低迷、裁员增多，市场可能出现转折。库存紧张问题或将逐步缓解，一旦大量房屋进入市场，房价或将再次回落。

总之，房地产的“十年周期”经验法则虽然在过去数十年中得到了较多验证，但在近10年里，受到政策、税改和利率等多种因素的影响出现了偏差。尽管这一周期在未来的适用性尚待观察，但2025年及以后，若经济不振、利率逐步回落，房市有可能再次迎来低点，对长期投资者而言，不妨关注这一窗口期，保持灵活应对，寻求合适的入场时机。