房地产一直以来都是广受大众欢迎的投资工具之一，同时也被视为抵抗通膨的利器。在房地产投资领域，最普遍的方式之一就是住宅投资，也就是透过出租房产来实现长期收益。住宅投资相对简单且复杂度较低，只需将房屋租给房客，然后收取租金。您是否也对成为美国收租房东感兴趣呢？本期休斯顿的华人地产经纪将带您从三个不同的面向来分析住宅投资须留意的情况。

1.房产的性价比与增值潜力:

随着美国一线大都会区，像是纽约、洛杉矶等城市迁入的人口越来越多，这些区域的房价也跟着水涨船高。以前当收租房东不外乎就是将房产放到出租的市场上面，就能靠着租金收入的现金流慢慢地累积赚钱，可是历经2020年超低贷款利率，美国民众纷纷抢着换屋造成房价推升后，当前大部分的在一线都市以租养房的房东基本上是入不敷出。因为租金上涨的比例赶不上房价上涨的比例，这对收租房东造成很大的困扰，大部分的包租公赚取的利润越来越单薄，只能勉强维持房子的房屋成本。

现在住宅投资最主要看重的还是房产增值的部分，像休斯顿房产经纪Josie位于德州休斯顿，这在美国属于一线的大都市，可是它的房价仍维持在二线城市的价位，而且仍有增值潜力。在这种情况下，据我们多年来的观察与见证，有很多投资人放了头期款的资金后，剩余每年的房屋成本，透过租金收益是可以自己自足的，除此之外还能带来现金流，同时也享受房产增值的好处，这是投资人最乐见的情况！

2.物业成本与其他衍生费用
投资住宅出租的好处是，你可以成为拥有多套房产包租公，但随之而来的缺点是需要负担每栋房子的维护修缮与其它衍生的费用。由于住宅地产的模式，基本上就是房东和房客签好租约后，里面出现任何的自然损坏，通常理应由房东来负责处理，比如马桶坏了、屋顶漏水，这些通通都算在房东的成本范围之内，此外还有每年的物业成本还包括地税、房屋保险费、HOA物业管理费等费用。
而这些费用不一定在可控范围内，我们以房屋保险来举例，如果房产是位于多风多雨的区域，像休斯顿有些地区就属于风灾、水灾的前线。假设你买的房子在这些区域，贷款公司就会要求你一定要购买房屋保险。
这几年来天灾人祸事件还蛮多的，房屋保险费可能会因地区的天灾风险而调升。今年的保费可能收2000美元，明年可能调整至3000美元。这些很难完全反映在租金上。所以投资人在做住宅地产投资时，比较不容易去估算整体的投资回报。通常要等到卖掉房产以后你才能估算出整体的投资回报。

3.为什么德州最适合美国住宅地产投资

住宅地产在休斯顿有一定的市场， 也是一般普罗大众比较容易入门的投资选项。更何况相较于东西两岸一线大都市的房价，休斯顿的房价相对较低。所以如果有兴趣在德州休斯顿投资住宅地产，想要满足拥有一间甚至多间房产当收租房东的愿望，休斯顿是还不错的选择！

接下来我们分析投资德州的优势如下：

企业奖励措施带动人口移入：
近年德州政府积极的透过企业搬迁激励与措施对外招商引资。不仅立法设立设德州企业基金(Texas Enterprise Fund)，通过提供补助来激励企业前来设厂，甚至提供部分企业财产税减免的机会，创造更多就业机会。德州因生活成本相对较低，吸引了大量跨州专业人士迁入，也形成了良好的正向循环效应，带动德州整体经济繁荣发展。

德州免征州税：美国所得税是税务居民每年度需要申报的税务。可分为联邦个人所得税和个人州所得税。联邦所得税分七级课税，最低税率10%最高37%，只要公司设立在美国境内任何一州，税务居民须缴纳联邦所得税。
而州税（Individual State Income Tax）则是由各州政府来制定。假如你在纽约生活，州税可能要缴10%-12%，那如果你在生活在加州，它的州税可能最高是13%。和上述这两个州相比，在德州生活不用缴纳个人所得税。因此考虑到税务方面，这也是很多人决定迁移至德州生活的重要原因之一，也让德州在过去这几年连续成为排名列前茅的移入州。

政府不断投入公共建设：
由于德州是产油丰沛的地区，尤其在叶岩油开放开采后，基本上德州政府本身的收入很好，有充足的经费投入公共建设。举例来说，Josie个人在25年前从东岸搬来德州时，发现从来都没有看过路面是不在施工的状态，而且施工不是在补地，而是一直在拓宽中，所以这座城市的确充满了发展潜力。其实休斯顿华人地产经纪Josie会拿德州来比喻应该就像是15年前的洛杉矶！
最重要的是目前投资房地产价格都还在低点，这也是Josie为什么不断地希望大家可以看得到德州地产的投资机会。

我们欢迎有兴趣前进美国德州休斯顿安家置产或投资住宅地产的朋友，不妨莅临联禾地产凯蒂亚洲城及唐人街的办公室或是在线联系我们！

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