North America Properties

在浩瀚的美国版图上，有一座城市以其独特的魅力脱颖而出，它就是位于德克萨斯州的休斯顿。

近年来，休斯顿不仅在全球商业版图中占据了一席之地，更以其宜人的生活环境吸引了无数追梦者。2022年，休斯顿再度荣获殊荣，被商业房地产网站42Floors列为全美十大最佳创业地点之一，这无疑为其商业环境的优越性再添有力证明。

1.美国商业沃土：休斯顿成创业天堂
休斯顿以其开放包容的商业环境而闻名。这里汇聚了众多初创企业和大型企业，为创业者提供了无限的机遇。低廉的生活成本和高效的商业服务，使得休斯顿成为了许多创业者心中的理想之地。

根据42Floors的报告，休斯顿的平均劳动力成本在德州入选的三个城市中最低，为创业者提供了巨大的成本优势。同时，休斯顿拥有许多科技、能源与医疗专业的人才，为创业者提供了强大的人力资源支持。

2.休斯顿凯蒂：新兴华人生活圈
除了优越的商业环境，休斯顿还以其宜居的生活环境而闻名。从繁华的市区到宁静的郊区，休斯顿便宜的物价和房价为外州人提供了多样化的居住选择。

休斯顿的卫星城凯蒂，目前已成为华人新兴聚集地。凯蒂亚洲城华人生活圈正迅速崛起。这里毗邻休斯顿大学城商圈，并拥有两所主流高等学府——休斯顿大学凯蒂分校和休斯顿社区学院，为学生和居民提供便利的生活条件。

因此居住在凯蒂，你可以享受到高品质的生活体验，从Hmart亚洲超市、多样化亚洲餐厅、AMA Kitchen共享美食空间，到喜满客影院、纪伊国屋书店，这里应有尽有。

3.蒂凯佳苑：休斯顿的居住优选

蒂凯佳苑坐落于休斯顿的黄金地段，紧邻洲际公路I10和99号公路，四通八达的交通网络，出行休斯顿各区畅通无阻，开车到市区只要25分钟。

蒂凯佳苑以其独特的地理位置和完善的设施吸引了众多居民的青睐。公寓附近设有大众交通Metro公车总站；毗邻充满活力的凯蒂亚洲城商圈，生活机能健全；周边丰富的娱乐设施为你的生活增添了无限乐趣。

公寓价格约30万美元左右，与休斯顿其他热门商圈相比也相对亲民，却能让你拥有独立产权。这样的居住选择不仅具有保值和增值的潜力，还能为你提供便利的居住环境和生活。

如果你正在寻找一个既能实现职业梦想又能享受美好生活的城市，那么休斯顿蒂凯佳苑无疑是你不容错过的选择。

离2024年结束还有两个月，一些企业老板、自雇主们可能要开始头疼了，特别是今年公司效益特别好，收入又非常可观的，如果没有做好2024年的财务税务规划，明年报税的时候可能赚的钱多，缴的税也很多。想想，辛辛苦苦一整年，到头来留在口袋的钱只剩一半了，岂不可惜？不过大家也不用焦虑，我们现在就来跟大家分享有看看有哪些省税的“撇步”，可以帮助老板、自雇主们留下更多的“辛苦钱”！

1、收入还不错的老板、地产经纪、承包商或者财会师等自雇主，可以考虑成立公司，设立薪水，这样可以省到8000块甚至10000块以上，再搭配好的退休规划还可以省得更多。

2、公司规模不大，员工不多，并且自己年纪也超过45岁以上的小企业主，可以考虑设立Defined Benefit Plan(DB plan)或者Combo DB plan，可以让税一省再省。

3、平常喜欢玩点股票的，建议尽量在退休计划和缓税计划里做，同时一定要善用免税省税的工具，像是房产，保险，年金这一类的投资组合。

4、开销抵扣。与业务直接相关的费用可以在税前抵扣，比如：增设办公用品和设备、差旅费用、餐饮费用、通信费用，甚至可以提前支付未来一年的保险费、租金在当年进行抵扣，有效减轻税务负担。

5、专业服务费用抵扣。如果聘请了律师、会计师或其他专业服务来协助业务运营，这些费用也可以扣除。

6、租用个人房产。去购买商业用的仓库或办公室，并将其租给自己的业务，这种安排在某些情况下可以产生税务优势。例如：
•企业租金抵扣：你的业务可以把支付给自己作为房东的租金费用抵扣为业务费用，从而减少业务的应税收入。
•租金收入申报：作为房东，你需要申报从业务收取的租金收入，但你也可以扣除与出租物业相关的开销（例如：折旧、维修、保险、税金等）。

7、可以利用房贷、商业贷款来减少税负。房地产贷款属于好债，如果第六点提到的仓库或办公室是通过贷款来购置的，那么可以带来更显著的税务优势。例如：当你拥有自己的仓库或办公室时，如果没有贷款，你支付的房租也会相对较少，进而导致能够抵扣的税务额度减少；如果增加贷款，企业主就可以合理地提高房租支付额度，从而提高税务抵扣。

小结：在美国，很多华人朋友非常善于做生意、他们投资股票、房地产都赚了大钱，但同时也交了很多税，如果在税务上有一个全面和良好的规划，对经营生意来说是很好的加持，毕竟税后的回报才是真正的回报。现在正值2024年税务规划的关键时期，还在头痛怎么处理税务问题的朋友们，千万不要错过泛宇举办主题为「自雇主及企业老板2024年终税务大解析」的税务讲座，来听一听泛宇有哪些办法可以帮您轻松省税？

想要轻松当房东又不操心租户管理、维修、保险和税务？Triple Net（NNN）租约的商业地产可能是个不错的选择。在Triple Net模式下，租户负责支付物业税、保险和维护费用，房东只需要收租即可，成为真正的“甩手房东”。 这类投资在商业地产中较为常见，如购物中心和办公楼。然而，未来市场不确定性较大，不推荐投资购物中心或办公楼，因为经济环境不佳时，这类物业往往受到冲击最大。

那么，什么样的Triple Net物业才值得投资？以下三类Triple Net商业地产尤其适合那些希望稳定收益的投资者。
一、单一租户独栋物业Single Tenant：企业担保的长期租约
首选类型是“单一租户”独栋物业，例如星巴克、Chick-fil-A、汉堡王或麦当劳等大型品牌。这类物业通常由公司总部签订租约，并提供企业担保。租约期限较长，一般为15到20年，且拥有较高的稳定性。由于总部担保，投资风险相对较低，而且即使租户出现问题，企业担保仍然有效，确保房东不受影响。此类物业的资本化率（Cap Rate）约在3%-4.5%，部分热门区域甚至可达5%。
单一租户物业的优势在于无后顾之忧——无需操心税费、保险和维修。虽然租金增长有限，但其长租约带来的收益稳定性，确实是“甩手房东”理想的选择，尤其适合追求低风险和稳定回报的投资者。

二、潜力仓库：更高回报率的实用投资
第二类值得考虑的Triple Net投资是地段较好的仓库。这类物业资本化率相对较高，通常在4%-5.5%之间，回报率较单一租户独栋物业更为可观。虽然此类租约的担保来自租户而非企业总部，风险略高于单一租户物业，但如果租户稳定且有长远发展前景，投资回报依然非常稳定。

三、较新的医疗大楼：稳定收益的朝阳行业
医疗大楼和医生办公室也是Triple Net投资的热门选择，尤其是在医疗需求持续增长的背景下。这类物业受经济波动影响较小，租户需求较为稳定，投资者可以获得长期而稳定的现金流。此外，医疗大楼通常签订长期租约，同样由租户承担税务、保险和维修费用，使房东的管理成本和风险大大降低。

所以，未来如果有计划出售手中的住宅物业，可以用“1031换屋”将资金转入Triple Net投资中，不仅可以继续享受税务优惠，还能在未来通过Stepped-Up Basis减免遗产税。

四、投资地点怎么选？
投资Triple Net物业时，地点的选择至关重要是，不同地区税务、保险及遗产税政策不同，对房东的影响各异。例如，芝加哥的房地产税较高，德州天气情况不稳定，佛罗里达的保险费用较昂贵，麻萨诸塞州则有州遗产税问题。相比之下，加州和拉斯维加斯在Triple Net投资中有较为合理的政策和较优的市场前景，是值得考虑的投资区域。我们泛宇正是看到这点，所以在Las Vegas跟California都有提供Triple Net 房地产的选择，而且专人专项，绝对可以给您带来“甩手房东”的轻松体验。不仅如此，我们还可以帮助大家把分散的住宅物业整合成几个Triple Net资产，实现更高效的资产管理和收益增长。如果您有意了解更多Triple Net投资机会，欢迎与泛宇联系，规划您的长线投资布局。

“多屋族“面临的挑战
在美国，很多之前投资住宅房产的人在退休后拥有多处房地产，但随着年纪的增长，这些房产的管理就成了“甜蜜的负担“。尤其当他们在六七十岁的时候，管理这些房产变得愈发困难，比如修理灯泡，换马桶，通水管这些在以前很好处理的小事，但在一定年龄后，再来处理就成了麻烦。更何况即使想去度假，房东也会担心租户的来电，担忧突发的维修问题。那有人说，卖掉一些房产不是可以减轻管理的压力了？别忘了，在美国如果不经过房屋交换，所得税可能会交到哭。所以，就有人开始寻求一种可以“甩手”的方式，既能继续收租金，也无需为管理操心。

商业房地产与Triple Net租约
这种“甩手”管理的秘密在于商业房地产，特别是Triple Net租约（NNN，三重净租约）。Triple Net租约是一种租赁协议，租客需承担房产的维修费用、地产税以及保险费用。

Triple Net的类型
Triple Net租约有两种主要类型，你可以决定成为哪一种房东：
1、Absolute Triple Net：在这种模式下，房东几乎完全不用管理物业，租户承担所有的维护责任，包括电梯、管道等设施的维修费用。这种租约让房东可以真正做到全权“甩手”管理。
2、一般Triple Net：房东可能需要负责一些特定的维修项目，例如停车场或屋顶的维护但除此之外，租户仍然负责大部分的日常开支和维修。

Triple Net的优势
Triple Net的最大优势在于它能帮助房东免去日常维护、地产税上涨以及保险费用增加的烦恼，这些都由租户负责。因此，房东只需收取租金，便可稳坐“甩手”房东的宝座。而且，这种租约还能给予房东更高的安全感，让他们即使外出度假，也无需担心租户的任何突发请求。当然，由于租户承担了大部分支出和责任，他们往往有更强的议价能力，要求更低的租金，因此，房东在签订Triple Net租约时，可能需要在租金方面做出一定妥协。

小结：对于那些希望投资美国房地产并简化管理的人来说，Triple Net无疑是一种理想的选择，这种租约不仅能让房东的日常生活变得轻松无忧，也为他们提供了一个真正成为“甩手”房东的途径。

当您拥有了Medicare Part A和Part B以后，如果您已经累积满40个工作季点，那么您Part A的费用是由联邦政府来承担的，而Part B则需要每个人每个月向联邦政府缴纳保费。保费如何计算呢？是根据您两年前的报税记录，来算您今年需要缴纳多少保费给联邦政府。

什么是Part B退保费计划？
保险公司为了帮助长者朋友们减轻每个月Part B的费用，设计出Part B退保费计划供长者朋友们可以选择。每家保险公司Part B退保费计划的福利内容和辅助金额，会因每家公司的规定而有所不同。此类计划通常都属于Medicare Advantage HMO的计划, 对于资产和收入也没有限制。

如何判断自己是否适合Part B退保费计划？
可以从三个方面进行判断。
首先，第一个也是最重要的一点，您想就诊的家庭医生或专科医生，还有医疗网，是否有和这个计划签约？
第二个，您是否可以接受在保险公司的计划福利内容里，某些服务可能会有较高的copay需要支付？
第三个就是要看一下，您目前服用的处方药拿药时的价格和就医频率。

注意事项：
1、并非所有Medicare Advantage计划都提供此福利。
2、此福利不会影响您的 Medicare Part B 覆盖范围，只是减轻了您每月的保费负担。

如果您有兴趣加入这类计划，建议联系您的保险代理人或使用 Medicare 网站查询符合条件的 Medicare Advantage 计划，当然也欢迎您随时来电咨询泛宇，我们的健保部门将会为您提供最专业的服务

“富不过三代”的宿命似乎在全球范围内普遍存在，但家族财富的流失并非不可避免。统计数据显示，美国有近70%的家庭在将财产传到第二代时被挥霍一空，到第三代时更有90%的资产已所剩无几。究其原因，主要是因为财产管理和分配方式上的疏漏，往往将所有权和管理权全权交予子孙，但他们是否有能力和智慧管理这些财富是个未知数。面对这种情况，如何借助信托和合理的家族传承机制实现“永续家产”成为关键。

当财富完全交由下一代来管理，子孙们可能面临诸多难以掌控的挑战：
1、能力不足：并非所有后代都具备管理大额财富的专业能力。即使有些人学习了财务知识，但管理大笔资产仍然需要丰富的经验和稳健的心态。
2、支持系统不健全：年轻一代是否有可靠的团队支持？周遭是否有值得信赖的顾问？这是他们能否持续管理财富的关键。
3、内部分歧：兄弟姐妹间难免意见相左，分配不均可能引发争端，导致家产因内部矛盾而被消耗。
4、配偶风险：配偶在家庭财产继承中的角色至关重要。配偶可能因离婚、再婚等因素而改变财产归属，导致家产“他姓”，甚至流失于家族之外。

信托在财富传承里起到重要作用
1、在美国，很多家庭在应对代际传承问题时选择设立信托，尤其是“不可撤销信托”和“朝代信托”，确保资产不随代际更替而挥霍。例如，香港前十大富豪之一李嘉欣的公公生前将大部分财产放入不可撤销信托，确保李嘉欣夫妇即使离婚，也只能按月领取生活费，无法随意动用巨额财富。类似的例子还有沈殿霞的女儿，她被规定在35岁前不得动用信托中的资金，这种安排有效地阻止了短期内大笔财富的挥霍。
2、放入生前信托的财产，在父母过世后可以避开法庭繁琐的遗产认证程序，直接传给指定的受益人，保护家庭隐私。
3、父母过世后，财产可以完全按照他们的意愿进行分配，甚至他们还可以在信托里面设立奖励条款，比如在信托中规定，后代只有在达到一定成就或承担家庭责任后，才能获得相应的资金，以此来鼓励子孙努力工作，避免“躺平”现象。

小结：
“富不过三代”并不是命中注定，家族财富的传承更像是一场马拉松，考验的是管理的智慧与布局的前瞻性。父母在世的时候，可利用生前信托做资产规划，虽然受益人是孩子，但是“游戏规则”由父母来制定；父母过世后，生前信托变成不可撤销信托，再搭配朝代信托延长持续时间。如果还有其他需求，可以把不同类型的信托进行灵活搭配，我们完全可以打破“富不过三代”的宿命，实现家族资产永续传承也不是问题！

关于退休后实现「财务自由」要掌握的五大要素，我们在上一篇文中有提到：生活开销多寡、通膨的影响、退休后继续赚钱、税务规划及额外开销。接下来，本文将延续该话题，补充阐述退休后的投资回报方针，并重点分析税务规划及额外开销这两大要素。

一、避免“Equity Rich，Cash Poor”现象！
退休后要不要继续赚钱？“当然要”！那怎么来赚钱？这里有一种情况我们要提醒大家，当心“Equity Rich，Cash Poor”。许多华人在退休时或接近退休前为了还清抵押贷款，导致手中现金流极少。尽管拥有大量资产（如房地产），却缺乏现金流，无法灵活应对突发情况，特别是在经济低迷时期（如COVID期间），没有足够现金流时，即使有资产，也不敢大胆投资房地产或股票，错失增长机会。
其实「收入型资产」的配置，是退休后理财的关键！比如：将15-30%的资产（如房地产或股票）转为产生稳定收入的资产，如年金，这些年金可提供稳定的现金流，某些年金甚至会随市场上涨而增加收入，保障终身收入。有了稳定的收入作为后盾，是不是就可以放心进行贷款投资房地产或更积极地投资股票了？透过更高的投资回报率，长期来看，资产会成倍增长，还能有效对抗通货膨胀。

二、税务规划
许多人误认为退休后税负会减轻，但实际上退休后的所得税可能更高，原因在于退休后失去了房贷利息、孩子抵扣、退休计划缴款和生意相关的税收减免。所以“省税“非常重要！那如何让退休后赚的每分钱不被税吃掉呢？
将资产转移至免税工具：为减少税务负担，建议将三分之二至四分之三的资产转移至免税资产，如Roth IRA或人寿保险。通过将传统IRA转换为Roth IRA，缴纳一次性税款后，未来的收益将免税，同时避免了退休后强制最低提款（RMD）的要求，进一步增加长期回报。

三、额外开销
其实退休以后，我们常有计划外的额外开销，比如：医疗开销可能增加，特别是联邦医疗保险（Medicare）D部分，对于高收入者还需要额外准备；然后随着年龄增长，看病次数可能增加，再加上汽车汰换、旅游机会增多，这些哪哪都要花钱。
还有很多人可能没提前预估到的额外开销，那就是房地产税增长。在加州以外的许多地区，房地产税根据市场价格调整，随着房价上涨，地税也会显著增加。例如房产价值翻倍，地税负担可能翻倍。
所以，当我们的生活有额外开销，又受到通膨影响的时候，如果想维持良好的生活质量，两件重要的事情要做到！！一个是合理投资增加收入，不要成为“Equity Rich，Cash Poor”，第二个需要有效规划税务和开销，以确保退休后的财务安全。如果这些都能落实到位，将来自己的退休生活可以乐活，还能传承更多的财产给孩子。

如果大家对退休后财务规划有兴趣或是有任何疑问，欢迎随时来电与我们泛宇联系，也热忱邀请大家来参加泛宇主题为「人生下半场的资产税务策划及财富传承与信托」的免费讲座，像如何增加现金流？如何靠投资和省税安享退休？如何避开隐藏开销的陷阱？等等问题，在这里都能得到详尽地解答唷！

许多人认为“无债一身轻”是一种理想状态，但实际上，债务并非总是负面的。债务可以分为“好债”和“坏债”，而我们在管理债务时，需要区别对待两者。特别是在美国的税务制度下，某些类型的债务可以帮助我们省税，甚至让你比无债更富有！

一、“好债”与“坏债”的区别
1、好债通常是那些有长远规划、能够带来收益的债务。房地产贷款是典型的好债，尤其是如果贷款条件符合以下两个标准：
•具有较长的锁定期限
住宅贷款通常可以锁定15年到30年，而商业贷款也能有较长的锁定期。这种长期固定利率的债务可以为借款人提供更大的财务稳定性。
•利息可以抵税
房贷的利息可以抵税，尤其是当税率较高时，通过抵税可以有效减少税务负担。
2、坏债是那些无法带来财务收益的债务。比如信用卡债务或其他无法锁定利率且不可抵税的消费贷款，不仅没有任何税务优惠，利息还可能随着市场波动上涨，进一步恶化财务状况。

二、如何利用房贷、商业贷款来减少税负
房地产贷款属于好债，尤其在商业运营中，能带来显著的税务优势。许多企业主常常抱怨税负过高，却没有想到利用贷款来减轻税务负担。例如，当你拥有自己的仓库或办公室时，如果贷款较少甚至没有贷款，你支付的房租也会相对较少，进而导致能够抵扣的税务额度减少。如果增加贷款，企业主就可以合理地提高房租支付额度，从而提高税务抵扣。例如：
• 假设企业每年支付50万的房租，房租中包括了三重净租（Triple Net，即物业税、保险和维护成本由租客支付）。通过这种方式，公司能够抵扣的费用可能高达60万。
• 同时，企业主可以通过贷款利息、折旧和维持成本，将收到的50万房租几乎全部抵扣掉，进一步减少所得税。
因此，增加房地产贷款不仅有助于企业运营，还能通过抵扣利息等方式大幅降低税务负担。

贷款利率高？给你支招！
即使现在贷款利率较高，借贷仍然可能是一个划算的选择。因为：
1、与所得税相乘后可能更划算：假设你缴纳50%的所得税，而贷款利率为6%，由于利息可以抵税，实际的利息成本只有3%。同理，4%的贷款利率实际成本只有2%。
2、贷款利率是可以调整的，未来可以选择重新贷款：买房子就像结婚，是长期的决定，但贷款利率更像是“约会”，它是可以改变的。当市场利率下降时，借款人可以通过重新贷款（Refinance）来降低利息成本，从而进一步增加省税效果。

总之，债务并非越少越好，与其追求“无债一身轻”，还不如充分利用像房贷这样的“好债”，既可以抵税，又能长期锁利息，让你在长期财务规划中获得更大优势，实现财富增值。

想要了解更多财务税务、传承信托或者保险的问题，欢迎报名参加泛宇各系列讲座。也可以随时来电联络我们，泛宇办事您放心！！