用工作签证贷款买房，信用评分、贷款种类和贷款预批准信
华人投资美国房地产，现金充裕者能够一次付清，但有不少人也会选择贷款买房。贷款买房好处是可以享受贷款利息抵税政策，还能避免手头的流动资金不足,今天整理了在美国申请房贷最常见的疑问。
1. 在美国持工作签证可以申请房屋贷款吗？
在美国持有H1B合法工作签证，您也有资格和美国公民或永居居民一样，向银行申请低利率、低首付的FHA贷款，由于FHA贷款头期款只需准备3.5%-3.8%（因应当年规定），银行对于申请人的信用分数要求要达580分以上。另一种H1B工作者可以申请的房屋贷款是传统型贷款，由于传统型贷款分期可长达30年，但H1B效期最长可延期到6年，如果6年期满离境，对银行来说也有风险。因此银行要求须自备20%头期款，并且申请人信用分数至少要620分以上。建议您有买房计划可以尽早开始规划提高信用分数。
此外，您需要提供2年的报税证明、存款证明（银行对账单）及最近1个月薪水存根证明有稳定收入。而对于在美国无收入、没有社会安全码（SSN）及报税纪录的外国人来说，银行贷款通常较难审核通过，需要找专门的贷款公司处理，贷款利息较高大约是在7.8%-9%。
2. 贷款预批准信是什么？
房屋贷款预批准信（Pre-approval）是看房购屋前，需要提早准备的文件。预批准信能够证明买方的财务能力，同时也能让卖方屋主知道您买房的决心。贷款银行或贷款机构根据申请人的收入、资产、负债比、信用分数和及工作情况等各项证明，判断申请人的财务能力并在预批准信标注可贷款金额和利息，预批准信有效期一般为2至3个月。
信用分数(Credit Score)是银行、信用卡机构及贷款公司评估贷款人过往信用纪录、欠债情况以及是否具备良好还款能力的重要考虑。当您提交贷款申请，贷款机构会从美国三大信用调查机构Experian，Equifax和 TransUnion取中间值来评估。如果您想了解自己的信用分数可以到chase.com这类专门查询信用分数的网站，不过有些是需要付费才能查看。部分的银行和信用卡公司会提供贷款、信用卡客户，每月一次免费的信用分数查询服务，信用报告来源也来自于上面提到的这三大机构，您也可以咨询贷款经纪人，取得免费信用报告。一般来说，申请人的信用分数越高贷款利率越低。例如740分算是信用良好，而650分以下则属于信用分数较差，可能被贷款银行拒绝。
刚到美国的留学生或是新移民，缺乏信用纪录。要建立信用分数建议到银行申请押金信用卡（secured credit card）存一笔钱在账户，透过这张卡开始累积信用纪录和分数，使用一阵子后，看是否符合申办信用卡资格。如果有家人朋友在当地，也可以请他在长期使用的信用卡开通副卡，这样信用分数也会提高。不过信用卡消费还款纪录累积信用分数有限，建议申办汽车贷款或学生贷款，每月分期按时还款有助于累积信用分数。
房贷种类有哪些？
在《掌握房屋贷款，聪明在美国投资购房》中提到，美国常见的贷款种类：传统贷款、联邦住房管理局贷款、最低分期头款、二胎贷款。
以房贷利率计算可划分为：
固定利率房贷（Fixed-rated Mortgages）
在贷款期限内，房贷利率保持固定不变，这种传统型贷款的利率，对房屋保险的要求较低，贷款周期一般为30年。
简而言之，利率变动风险和投资人无关，由银行自行承担。因为贷款利率不变，可预测性强风险较低，适合追求稳定及规划长期持有房子的人。
可调整利率房贷（Adjustabel- rate Mortgages）
可调整利率房贷简称ARM。贷款人在还款开始的一段时间内，还款利率不变。过了这段期间后，还款利率就会随着市场利率进行调整，通常每6–12个月调整一次。
ARM按时间不同可分为3/1, 5/1, 7/1。前面数字代表固定利率还款的期间；后期利率则是根据市场利率变化。举例来说：3/ 1就是指还款前3年固定利率，之后还款利率会随着市场利率波动。
由于市场利率变动频繁，贷款周期内可预测性较差，贷款人也须自行承担利率波动的风险， ARM较适合考虑短期投资或未来有搬迁考虑的人。
只付利息型房贷
此种贷款方式利息最高，贷款人在贷款宽限期内（通常是5年,7年,10年），每月只需偿还利息，而不用偿还本金。等宽限期过后，每月还款要算上利息加上本金。适合只考虑短期持有房产的投资人。
美国贷款机构对于外国人限制比较严格。建议有意愿购房者，提前准备35%-40%的头期款存入贷款银行，以及12–18个月的还款金作为预备金。
以上关于房贷的信息仅供参考，藉由这篇文章让有意在美国购房者可以有初步对房贷的认识以及了解自己的选项有那些。
微博休斯顿地产专家
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