在《想投资美国住宅成为包租公？休斯顿华人地产经纪提醒需思考这3件事！》文章中，和大家介绍了住宅地产的基本观念，接下来想和大家讨论的是商业地产投资，本期文章我们会介绍美国商业地产的种类有哪些，以及什么是NNN合约，并针对出租收租的概念来和大家分享。

为什么美国商业地产入门坎比较高？

通常在讨论投资房地产时，大家比较少去提及商业地产，因为商业地产基本的入门坎相对较高，老实说目前Josie了解到大部分会涉足商业地产的人们，可能本身就是房地产圈里的人，或者是财力较为雄厚。

美国的商业地产通常都是一整排连在一起，且产权属于一个人，或者是一个集团的概念。 在这样的情况下，商业地产才能起到一定的整合作用，所以没有几百万的资金投入商业地产是没办法运作。

如果你在休斯顿买一栋房子，可能投入30几万至40万美元的资金就可以入手，需要准备头期款不到10万美元就足够了，可是在商业地产不一样，投资人没有办法以这么小的数据来衡量，因为商业地产本身通常都是需要在一整片的区域，必须选在一个合适的商圈里面才能成的了气候，这样的商业地产才会吸引商家，也让投资者有机会赚取租金。

了解美国商业地产的类型以及NNN合约
商业地产可以分为零售、办公楼、公寓或是厂房。对于大家来说比较常见的可能是零售，譬如说整个商场都是零售店铺。除了一般的购物中心（mall）外，很多都是在街边一整排的店面。
而商业地产业主和房客签订的是Triple Net Lease 简称NNN 合约，以零售店铺来举例，当房东与房客签订NNN租赁合约，在合约中是由租户负责处理物业的运营和维护，租户除了支付基本租金（Base Rent）之外，还须负担包括物业税（Property Taxes）、物业保险（Property Insurance），以及维护和维修（Maintenance and Repairs）费用。这种租赁形式通常对房东有利，因为房东的风险较低。

商业地产2大优势

1.商业地产的可控性较高
大部分合约都是基于基本租金再加上NNN的概念，房东可以根据自己的需求来设定基本租金，而其他费用（如租金、税金、保险费等）通常由房客负担。这使得商业地产的房东租金收益较为稳定。

例如，王先生将其商业地产出租给快餐店使用，与快餐店运营商签订NNN合约每月租金1万美元。租户每年支付12万美元的租金。除了支付租金之外，还负责维修保养物业的所有费用、税金、物业保险费。所以，王先生不用担心税费、保险费、店铺清洁和维修等事宜。假设今年房子的保险费涨了，房东除了帮忙房客去找好一点的报价外，这些费用还是照样要跟租客收。如果租客发现餐馆的冷气坏，维修费用还是归给租客，所以作为商业地产的房东，在不可控的费用上没有太大的压力。

2.较容易估算投资回报

由于商业地产在市场的可获利性是很容易被计算的，可以根据合约来预估出未来五年的收益， 并计算出投资回报，相对于住宅地产，商业地产的市场获利性较易于计算估值及增值。因此银行在审批贷款时会更加看重商业地产的位置和收益潜力。不同于住宅地产的估值，必须由邻近房产销售价格来决定其价值。

以上这些分享是商业地产进阶的功课，如果你已经当了很多年的包租公、包租婆或寓公，也许你得想想商业地产为什么可以这么具吸引力！

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